Spørsmålet om leieretten som er knyttet til en avdragsfri obligasjon står ved lag etter leietakers død
Høyesteretts dom 11.10.2012, HR-2012-01938-A, (sak nr. 2012/251), sivil sak anke over dom
Smestad Nye Handelshus AS (advokat Eilif S. Koch) mot Anne Juvet (advokat Harald Kvarme)
Dommere: Bårdsen, Matningsdal, Stabel, Noer, Schei
Saken gjaldt en langsiktig avtale fra 1964, om leie av lokaler til dagligvareforretning. Det var spørsmål om leieretten – som var knyttet til innskudd sikret med en avdragsfri obligasjon – stod ved lag etter leietakers død, og om den i tilfelle kun kreves revidert etter avtaleloven § 36.
Ut fra en samlet vurdering av avtaleforholdet kom Høyesterett til at leieretten ikke var begrenset til leietakers levetid. Det ble lagt stor vekt på sammenhengen mellom et meget betydelig innskudd og leieretten, herunder at leietaker ikke ville ha krav på å få innskuddet tilbake ved opphør av leieforholdet.
Krav om revisjon av avtalen ble ikke tatt til følge. Høyesterett fremhevet at i kommersielle og profesjonelle forhold vil avtalerevisjon bare være aktuelt ved kvalifisert urimelighet. Revisjon vil dessuten være begrenset til det som er nødvendig for å avbøte en slik kvalifisert urimelighet – målet er altså ikke å oppnå et mest mulig balansert avtaleforhold.
Leiekontrakten ga bare grunnlag får leieregulering ut fra økte driftskostnader, ikke ut fra pris- og markedsutviklingen. En slik skjerming av leien var etter Høyesteretts vurdering også tilsiktet mellom partene. At leietaker og hans rettsetterfølgere sikret seg meget gode og helt risikofrie inntekter gjennom fremleie av forretningslokalene på markedsvilkår, medførte ikke at avtalen måtte revideres. Høyesterett fremhevet at utleier kjente fremleievilkårene og hadde gitt samtykke til langsiktig fremleie.
Ut fra de konkrete og noe særegne omstendighetene i saken fant Høyesterett det rimelig at partene bar sine egne kostnader for alle instanser, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd.