Fastsettelse av gjengs leie etter husleieloven § 4-3
Høyesteretts dom, 03.06.2014, HR-2014-01143-A, (saknr. 2014/102), sivil sak, anke over dom
Terje Wik Mikkelsen (advokat Eilif S. Koch) mot Erna Nikoline Svindlands dødsbo mfl. (advokat Heikki Giverholt)
Dommere: Bergsjø, Noer, Utgård, Endresen, Schei
Saken gjaldt fastsettelse av gjengs leie etter husleieloven § 4-3. Leietaker leide i utgangspunktet en leilighet på 98 kvadratmeter i 4. etasje i en bygård på Majorstua i Oslo. I 1987 fikk han tillatelse til å bygge ut råloftet over leiligheten for egen regning, et prosjekt som ble ferdigstilt i 1994. Leilighetens samlede areal ble med dette 175 kvadratmeter. Etter at husleiereguleringen falt bort i 2010, skulle leien oppreguleres til gjengs leie. Tvistespørsmålet for Høyesterett var fastsettelsen av fradraget for den del av leieverdien som skyldes leietakers forbedringer og innsats.
Lagmannsretten hadde tatt utgangspunkt i at verdien av leietakers forbedringer og innsats måtte beregnes med utgangspunkt i en avskrivningsmodell. Fradraget ble på den bakgrunn satt til 30 prosent. Høyesterett kom til at dette var feil rettsanvendelse og opphevet dommen så langt den gjaldt fastsettelsen av gjengs leie for loftsarealet.
I avgjørelsen la Høyesterett til grunn at størrelsen på fradraget i slike tilfelle må vurderes ut fra et bredt skjønn, som må ha som siktemål at leietaker ikke skal måtte betale for fruktene av egen innsats. Tiltak som faller inn under vedlikeholdsplikten, gir ikke grunnlag for fradrag. For øvrig kan i prinsippet ethvert bidrag fra leietaker tas i betraktning. Samtidig må det ses hen til at leieverdien vil være påvirket av elementer som ikke kan tilskrives leietaker, som beliggenhet i et attraktivt område, strøket i snevrere forstand, gårdens tilstand og i hvilken grad gården og leietakers leilighet er slik at det ligger til rette for utbygging av tilknyttede arealer.