Boligkjøper har ikke mistet adgangen til å påberope mangler

Saken gjaldt krav om heving av avtale om kjøp av bolig. Selgerne hadde i egenerklæringsskjemaet opplyst om at det tidligere hadde vært mus i boligen, og at det var gjort ufaglært arbeid på eiendommen. Etter overtakelse engasjerte kjøperne en sakkyndig, som oppdaget museskader og feil ved boligens kledning og garasjeveggene.

Kjøperne krevde heving av kjøpet. De fikk medhold i tingretten, men ikke i lagmannsretten. Siden kjøperne hadde fått opplysninger som ga grunn til bekymring, var det etter lagmannsrettens syn rimelig å kreve at de undersøkte boligen nærmere eller tok forbehold ved kjøpet. 

Høyesterett har kommet til at det ikke er grunnlag for å avskjære mangelskravene av den grunn at kjøperne ikke hadde undersøkt boligen tilstrekkelig. Selv om kjøperne visste at det hadde vært mus i boligen, og at det var gjort ufaglært arbeid, var de ikke kjent med at dette hadde ført til skader. Etter Høyesteretts mening kan slike generelle risikoopplysninger ikke i seg selv utløse en plikt til særlige undersøkelser, med den følge at kjøperen overtar risikoen for skjulte feil og mangler. Noe annet ville åpne for omgåelse av den risikoplasseringen som Stortinget la opp til ved endringen av avhendingsloven § 3-9 i 2022, som fjernet adgangen til å selge en bolig «som den er» til forbrukere. Det var ingen ytre tegn til skader på boligen som kjøperne burde ha oppdaget ved den ordinære visningen.

Lagmannsrettens dom blir opphevet. Ved den nye behandlingen må lagmannsretten ta stilling til hevingsspørsmålet på nytt.

Dommen gir veiledning om rekkevidden av kjøperens undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10, og om hvordan denne bestemmelsen skal tolkes og anvendes etter lovendringen i 2022. 

Les avgjørelsen fra Høyesterett (PDF)

Rettsområde: Fast eiendom. Avhendingsloven § 3-10. Kjøperens undersøkelsesplikt.

Nøkkelavsnitt: 50, 65, 72–73, 79, 113

Dommere: Falch, Steinsvik, Hellerslia, Sivertsen, Vang