Krav mot Trondheim kommune etter eiendomskjøp er foreldet

Trondheim kommune solgte i 2010 en utviklingseiendom i Trondheim til Entra Eiendom AS. I kjøpekontrakten garanterte kommunen å dekke opprenskningskostnadene som følge av eventuell forurensning i grunnen. Garantiforpliktelsen hadde etter kontraktens ordlyd ikke noe utløpstidspunkt. Ved utviklingen av eiendommen fra 2018 ble det avdekket forurensning i grunnen som ga Entra merkostnader på omkring 13 millioner kroner. Entra krevde beløpet dekket av kommunen. 

Spørsmålet for Høyesterett har vært om Entras krav er foreldet. Dersom garantien Trondheim kommune ga, er omfattet av foreldelsesloven § 3 nr. 4, er ingen deler av Entras krav er foreldet.

Høyesterett har kommet til at kommunens garanti ikke er omfattet av foreldelsesloven § 3 nr. 4, fordi det ikke klart fremgikk av kjøpekontrakten når eller hvordan garantiperioden utløp. Det er i stedet foreldelsesloven § 3 nr. 2 som gjelder, og Entras krav er dermed foreldet.

En samlet Høyesterett fant at foreldelsesloven § 3 nr. 4 bare gjelder for garantier som har et utløpstidspunkt. Tidsubegrensede garantier omfattes ikke. Et flertall på tre dommere fastslår videre at for å omfattes av foreldelsesloven § 3 nr. 4 må det fremgå klart av avtalen når eller hvordan garantiperioden utløper, og dette kravet var ikke oppfylt i denne saken. 

Mindretallet på to dommere la til grunn at selv om foreldelsesloven § 3 nr. 4 bygger på en forutsetning om at garantien har et utløp, gir ikke det grunnlag for å oppstille et klarhetskrav. De mente det fremgikk av garantien når den utløp, og at ingen deler er Entras krav var foreldet.

Dommen gir veiledning om forståelsen av foreldelsesloven § 3 nr. 4 om kontraktsrettslige garantier.

Les avgjørelsen fra Høyesterett (PDF)

Rettsområde: Foreldelse

Nøkkelavsnitt: 43–47, 53

Dommere: Bull, Arntzen, Østensen Berglund, Hellerslia, Lund