For sen reklamasjon hindret heving av boligkjøp

En eiendom utenfor Stavanger ble solgt i 2023. I salgsoppgaven var det opplyst om et større veiprosjekt i nærheten. Prosjektet innebar blant annet at E39 skulle utvides fra to til fire felt, og at det skulle bygges ny tilførselsvei. Kjøperne mente at selgerne hadde holdt tilbake opplysninger om veiprosjektet, særlig om tilførselsveien. De krevde derfor å heve kjøpet fordi eiendommen hadde en vesentlig mangel. Lagmannsretten ga kjøperne medhold.

Et sentralt spørsmål var om hevingskravet var framsatt i tide. Etter avhendingsloven § 4-13 andre ledd er det ikke nok å reklamere over en mangel. Kjøperen må også kreve heving innen rimelig tid.

Høyesterett kommer til at kravet om heving var framsatt for sent. Fristen begynner å løpe når kjøperen kjente eller burde kjent til forhold som gjør det realistisk at heving kan være rettmessig. Kjøperen må ha hatt foranledning til å vurdere de faktiske forholdene som har betydning for om mangelen er vesentlig. Det er derimot ikke et krav at kjøperen har innhentet juridiske vurderinger. 

Fristens utgangspunkt og lengde må ses i sammenheng. Hvor lang fristen er, beror på en konkret vurdering av mangelens karakter og hensynene til begge parter. Det kan ikke fastsettes noen absolutt frist, men tre måneder vil normalt være tilstrekkelig. Høyesterett tar ikke uttrykkelig stilling til når hevingskravet ble framsatt i denne saken, fordi det uansett var fremmet senere enn tre måneder etter at fristen begynte å løpe. 

Høyesterett kommer til selgerne ikke hadde opptrådt grovt uaktsomt. Bestemmelsen i avhendingsloven 4-13 andre ledd andre punktum, som innebærer at det i visse tilfeller ikke gjelder noen reklamasjonsfrist, kommer derfor ikke til anvendelse.

Fordi fristen for å kreve heving var oversittet, opphever Høyesterett dommen fra lagmannsretten.

Dommen gir veiledning om forståelsen av reklamasjonsregelen i avhendingsloven § 4-13.

Les avgjørelsen fra Høyesterett (PDF)

Rettsområde: Fast eiendom

Nøkkelavsnitt: 47, 59, 66, 67

Dommere: Webster, Østensen Berglund, Høgetveit Berg, Sæther, Hellerslia