Tomtefesteloven § 15 begrenser adgangen til å avtale regulering av festeavgiften

Som følge av nye regler i tomtefesteloven ble en eldre festekontrakt fra 1967 endret i 2002. Det ble blant annet foretatt en engangsjustering etter tomteverdien. Spørsmålet i saken er om partene står fritt til å avtale en ny justering av festeavgiften. 

Ved endringen i 2002 ble festeavgiften økt til 16 000 kroner per år, med adgang til konsumprisindeksregulering hvert femte år. Bortfesteren fikk forkjøpsrett til en pris tilsvarende bygningenes tekniske verdi. Da festeren skulle selge eiendommen i 2018, ble bestemmelsen om forkjøpsrett ansett som verdidempende. Partene ble derfor enige om å endre bestemmelsen slik at bortfesteren kunne tre inn i en eventuell kjøpekontrakt på de avtalte vilkårene. Samtidig ble festeavgiften økt til 36 000 kroner. Det fremgikk av avtalen at den nye festeavgiften skulle speile utviklingen i tomteverdien.

Den nye festeren mener avtalen fra 2018 er i strid med de ufravikelige reglene i tomtefesteloven § 15, som i hovedsak innebærer at festeavgiften skal reguleres i tråd med endringer i konsumprisindeksen. 

Høyesterett er enig i dette, og viser til at tomtefesteloven § 15, jf. § 4, begrenser partenes avtalefrihet. Paragraf 15 gir ufravikelige og uttømmende regler om hvordan festeavgiften kan justeres. Partene kan derfor ikke avtale en høyere festeavgift enn loven åpner for. Høyesterett tar ikke stilling til om det kan gjøres et snevert unntak dersom en økning i festeavgiften kompenseres med en likeverdig motytelse fra bortfesteren.
 
Partene er enige om at festeavgiften skal være i overkant av 26 000 kroner dersom avtalen av 2018 ikke kan legges til grunn. Høyesterett fastsetter festeavgiften i tråd med det. 

Saken gir veiledning om forståelsen av tomtefesteloven § 15. 

Les avgjørelsen fra Høyesterett (PDF)

Rettsområde: Fast eiendom

Nøkkelavsnitt: 51, 52

Dommere: Bergh, Østensen Berglund, Steinsvik, Steen, Heggberget