Regulering av tomtefesteavgift

Dommere: Stabel, Oftedal Broch, Bruzelius, Kaasen, Gjølstad

Regulering av tomtefesteavgift for boligtomter i Trondheim der festekontraktene er inngått på 1920-tallet. Spørsmål om hva som ”tvillaust” er avtalt, jf. tomtefesteloven § 15 annet ledd nr. 2.

I årene 1923-29 bortfestet sognepresten i Strinda en rekke parseller for boligbygging fra Berg prestegård. Parsellene ligger i området rundt Norges Tekniske Høyskole. Festetiden var på 99 år. Etter 25, 50 og 75 år av festetiden kunne ”sognepresten og det offentlige kreve skjønn til bestemmelse av hvorvidt og  – i tilfelle – til hvilke beløp den årlige festeavgift bør forhøies”. For 19 tomteeiere oppsto det tvist ved regulering etter 75 år. Opplysningsvesenets fond krevde oppregulering etter tomteverdien, mens festerne mente det bare kunne kreves etter endringer i konsumprisindeksen, jf. hovedregelen i tomtefesteloven § 15 første ledd. Tomteeierne fikk medhold i tingretten, mens lagmannsretten under dissens kom til motsatt resultat.

Høyesterett kom til samme resultat som tingretten. Etter tomtefesteloven § 15 annet ledd nr. 2 kan eldre festekontrakter oppreguleres på annet grunnlag enn konsumprisindeksen der dette er ”tvillaust” avtalt.  Det må også være ”tvillaust” hva som i tilfelle er avtalt. For disse avtalene, som var inngått på 1920-tallet, fantes få bevis med noenlunde klar forankring i avtalerettslige disposisjoner mellom partene, slik høyesterettspraksis har krevet. Det fantes heller ingen klare alternativer til tomtepris – offentlig konsumprisindeks fikk man først i 1959. Supplerende bakgrunnsmateriale måtte derfor kunne trekkes inn der de åpenbart må anses som felles partsforutsetninger. Slike felles partsforutsetninger kunne likevel ikke legges til grunn i denne saken. Riktignok hadde staten en klar oppfatning om at det offentlige skulle sikres en eventuell verdistigning på tomtene ved oppregulering. Forutsetningene var imidlertid neppe kjent for festerne, som også hadde en viss grunn til å forvente at avgiftene skulle være rimelige, og at de skulle ha ”det offentlige i ryggen”.

Les avgjørelsen i sin helhet