Strøkservitutt om villamessig bebyggelse

Dommere: Øie, Gussgard, Coward, Flock, Gjølstad

Saken gjaldt spørsmål om en strøkservitutt om blant annet villamessig bebyggelse hadde falt bort som følge av en reguleringsplan for den aktuelle eiendommen. Den reiste også spørsmål om søksmålsvilkårene i tvistemålsloven § 54 var oppfylt.

AS Naturbetong eide eiendommen Ivar Aasens vei 2 i Oslo, som det heftet en tinglyst negativ servitutt fra 1911 på, med blant annet en villaklausul. Eiendommen var omfattet av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by. AS Naturbetong utarbeidet et privat reguleringsforslag som forutsatte at det skulle oppføres fire boligblokker på tre og fire etasjer på eiendommen.

Odd Carling eide naboeiendommen Ivar Aasens vei 4. Under påberopelse av den negative servitutten tok han ut stevning ved Oslo tingrett blant annet med påstand om at AS Naturbetong skulle nektes å bygge ut Ivar Aasens vei 2 i samsvar med reguleringsplanen. Oslo tingrett fant under atskillig tvil at byggeprosjektet ikke var i strid med villaklausulen. Lagmannsrettens avgjørelse ble avsagt under dissens. To dommere fant at bebyggelsen var i strid med servitutten, og at servitutten verken var bortfalt som følge av utviklingen eller som følge av reguleringsplanen.

Hovedspørsmålet for Høyesterett var om den negative servitutten var bortfalt så langt bygningene var oppført i tråd med reguleringsplanen. De to sentrale høyesterettsdommer fra nyere tid på området er Gjensidigedommen i Rt. 1995 side 904 og Borteliddommen i Rt. 2002 side 145. Høyesteretts flertall – dommerne Gjølstad, Flock og Øie – ga uttrykk for at en helt generell setning i Gjensidigedommen om at negative servitutter faller bort i den utstrekning de strider mot bestemmelser i reguleringsplaner, etter Borteliddommen ikke kunne opprettholdes. På den annen side kunne det ikke være tvilsomt at reguleringsplaner kan medføre at servitutter faller bort, blant annet hvor det er direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger.

Reguleringsbestemmelsen for Ivar Aasens vei 2 fastsatte et formål med utnyttelsen av eiendommen som var i samsvar med den negative servitutten, nemlig byggeområde for bolig, men forutsatte utbygging i strid med servituttens krav om villamessig bebyggelse. Det var ikke bestridt at man innenfor reglene i småhusplanen for Oslo ytre by kunne ha fortettet Ivar Aasens vei 2 tidsmessig uten å komme i strid med den negative servitutten. Følgelig dreide det seg ikke om noe kollisjonstilfelle hvor urimelig ikke-bruk eller utilsiktede hindringer ville blitt resultatet dersom det måtte bygges i samsvar med den negative servitutten. Flertallet fant at servitutten ikke kunne anses som bortfalt som følge av reguleringsplanen.

Les hele avgjørelsen i sin helhet